近日，陈村中部某盘发来消息：三房总价门槛降至130万。
啥概念？该盘国庆前的户外广告牌是150万起住三房，国庆后这一数字更新为140万起。
于是，功夫君又跑了一趟陈村。（没办法，谁让陈村最近这么多戏
不过，我这一趟并不是去看中部某盘，而是东部两个地铁盘。一个是屡传低价的新城盛悦之光，另一个是姿态骤降的新希望悦珑湾。
说起来，这两个盘缘分不浅，本是一胎所生，不仅备案名、开发商一样，就连户型设计都有诸多相似，很难不让人货比两家。
一周前，一直昂首挺胸的悦珑湾姿态骤降，推出几套一口价，最低一套三房只有147万。
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真降了，新希望部分房源向新城看齐
功夫君仔细去扒了那张海报，一共5套一口价，最低那套折后只有1.87万/㎡，对应11栋的78㎡三房，其余4套都要2万+以上。
对比此前的低价单位，新希望是真的降了。
悦珑湾目前卖的是11、19栋，11栋最早推出，户型是78-88-103平，88平已售完，此次涉及一口价的都是11栋北向78平，属于员工内转房（内部转名）。
功夫君计算了一套17层78平（也是内转房），折后总价180万，单价2.3万/㎡，而且是临马路的01单位，预估那套1.87万/㎡的应该是底层单位。
需要提醒一点，11栋的预售证显示，像1701的备案价是3.1万/㎡，一口价较备案价降幅起码有25%，要考虑网签问题。如果你想买88㎡，只能考虑19栋。这一栋有两个面积段，南北向都是88平，中间两翼南北对流的是103平四房。南向88平均价2.55万/平，北向就便宜许多，2.1-2.2万/平左右，几乎向邻盘新城看齐。
实际上，新希望的销售非常乐见你货比两家，甚至还主动帮你联系邻盘销售，鲜少diss竞品。自从低开入市后，新城盛悦之光的“工抵房”、“一口价”几乎没停过。这的确为项目带来不间断的人气，就连功夫君工作日到访，都要排队等待销售接待。不同于其他盘藏着掖着，谈到最近推出的新一批“2.1万+工抵房”，销售倒是很大方地承认：“总要包装个噱头嘛！”新城盛悦之光在售1、2、9栋，户型是85-95-115㎡，比新希望略大。1和9栋比较特别，有两条梯腿的95㎡做了南北对流三房。价格上，115㎡四房最高。如果是南北对流的95㎡，单价2.6-2.7万/㎡，非南北对流就卖2.5万/㎡多。在2栋。这一栋是后来推出的新货，目前特价房集中在低层北向85㎡。销售明说了，2栋天地层170万+能拿下，但首付要给5成，全款还能谈，必须要在本月25日之前打款，就差把“要钱不要房”写在脸上。功夫君计了一套北向5楼85㎡，折后将近187万，单价2.2万/㎡，不含税。可以确认，4楼以下房源都是2.1万+的价格。
论上车门槛，悦珑湾北向78平最低，也没要求5成首付或全款，朝向虽弱好在看中心园林，因为是围合式布局，南北向楼距有100米，比盛悦之光宽许多。虽然销售称特价房准备调价，但我不信。
如果考虑三房两卫的户型，我比对了新城85平和新希望88平，都是北向，前者能看市政公园（新城配建）；后者能看中心大园林。户型设计真的超像，厨房都是U型，主卧都带转角飘窗。
不过，新城盛悦之光没有完全实现人车分流，目前在售2栋北向楼下划有一整排地面停车位。
接下来说一说交标和看房体验。功夫君主观认为看完两个盘，盛悦之光会更实在。交标赠送的东西是真的多：厨房送净水器（自己换滤芯）、天使拉篮，三件套是老板牌，消毒柜是三合一功能那种，还送一套智能家居系统（品牌我不太记得了），送鞋柜，主卫的马桶配置松下马桶盖，另外还赠送十年物管费（按2.7元/平/月计算）。
讲真，销售这么一大串糖衣炮弹砸过来，介绍如同直播带货一般激情四射，功夫君都有点心动。反观新希望呢，虽然价格姿态是降了，但销售状态似乎还没转过来，只是说：想买的话，也可以谈。当然，新希望在仪式感上做得要比新城好，尤其是售楼部南向的公园，已经是看得见的配套，交标板房的装修品味也更高一些。玄关也送鞋柜，厨房三件套是方太和海尔。不过，洗手池位是飘台赠送，上下方都有梁，不好做吊柜，储物空间少。优点：近轨道（广州七号线西延顺德段+广佛环线），都是即将通车的线路，通勤南站、番禺万博是真的可以。一路之隔有万达（三龙汇引入），将来生活ok。几个楼盘陆续建起来，商场一开，慢慢就有内味了。缺点：两个盘的交付时间都很长，销售称合同上的时间都是在2024年3月，快的话也会提前。意味着，现在购入起码要等两年才能收楼。周边教育配套没起来，不确定因素较大。功夫君问了几个刚需买家，他们都不约而同地将学位放在第一或第二位，即使价格和配套很心动，谈到学校问题依旧很纠结。所以，如果是首套的家庭，要么接受附近的学校，要么考虑私立。像项目四公里外的顺德碧桂园，目前无地铁，但配套和教育资源好许多，新房均价也能站稳2.1万/平，无奈顺碧主要以二手为主，新房选择不多，28光年已进入清货阶段。所以，两个盘产品相似度高，在售面积段也接近，目标客群难免重叠。盛悦之光低开跑货这么久，悦珑湾日子肯定难过，降价是必然的。不过，销售人员有一点说得很有意思：“我们两个盘是同一家开发商，谁卖出一套房，另外一家都算业绩。”本月初，新城控股召开冲刺大会，会议重点聚焦签约回笼指标、滞重去化、应收款等达成路劲与实施策略，动员誓师，保业绩、保尊严！
就在截稿之前，功夫君特地去搜了一下新城最近的新闻，就在本月7日晚间，新城控股披露，计划提前赎回一个多月后到期的3.5亿美元债，并声称用的是自有资金。身处“黄档”还提前“赎债”，在财经人士看来，一个重要原因是为了减轻债务压力，也能表明其资金较为充足，提振整体市场信心。这两位后续是否还会继续以价换量？功夫君将持续关注。PS.功夫君已开通陈村北滘交流群，如果你有意向置业陈村或北滘，欢迎扫码进群。注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。入群方式：扫描下方二维码，转账支付5元，经过核验即可。【新政】佛山二手住宅转让个税2%变1%
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